本律师在办理房地产案件中，发现很多纠纷发生的原因是卖方主体资格存在问题。比如，因子女在国外，由父母代为办理，代签合同；夫妻共同所有的房产，仅由一人签订合同；等等。之后因为种种原因，卖方或代理人以自己无权处分房产为由主张合同无效。虽然卖方的主张有时候不一定会得到法律的支持，但是确实给买方带来不少麻烦。所以，撰此小文供大家参考。

首先，买方必须了解房产到底是谁所有的。这点，我们通常做法是看房产证及土地证，上面是否有共有人的登记，如果有，则必须将共有人也作为卖方一起签字。另外，如果房产证土地证只有一人登记，无共有人时，买方也应当将其配偶作为卖方要求其签字，如果有配偶的话。

其次，如果真的不方便，而要求父母、配偶等代理买卖的。这种情形，十分常见，如果要等他们自己来签合同，可能要等很长时间，要尽快签订，这时候，我们可以采取如下途径：一方面电话联系产权人及共有人，询问是否授权他人代为买卖房产，将通话内容录音保存，作为日后对方反悔时的维权证据；另一方面，在合同内容上加一违约条款来约束代理人：

“卖方代理人在此承诺：本代理人已经明确获得产权人的特别授权，可以签订本合同，代表产权人以本合同约定的条件处理该房产，如日后产权人（含共有人）以未经其授权签订本合同而拒绝履行本合同的，本人自愿承担违约责任：支付房价款的20%作为赔偿，中介费及所有费用均由本人承担。”

如果是夫妻一方签订买卖合同，也应再加一条：

“卖方XX在此承诺：本人已经明确获得其他共有权人的同意，可以签订本合同，代表共有权人以本合同约定的条件处理该房产，如日后共有人以未经其同意签订本合同而拒绝履行本合同的，本人自愿承担违约责任：支付房价款的20%作为赔偿，中介费及所有费用均由本人承担。”

通过上述处理后，代理人及卖方均会考虑违约后果，一般会继续履行合同，可以减少买方的损失，避免不必要的纠纷。

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