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租户要求减免疫情期间的房租是否合理?

来源:金华章福阳律师团队网   发布时间:2020-04-17

  新冠肺炎突发,各省陆续启动了重大突发公共卫生事件一级响应,为避免大规模的人员流动与聚集给疫情防控带来不便,各地已延迟复工或推行线上办公。各项举措固然会造成经济损失,致使公民收入波动而短期内入不敷出,引发租金、房贷、车贷、花呗还款难以为继的现实问题。

  近日几则有关租金的新闻引发热议:其一,1月28日,万达商管集团对全国万达旗下323个万达广场所有商户免除在1月24日至2月25日期间的租金以及物业费,预计所免租金将超过30亿元(商铺租赁)。其二,2月3日西安市灞桥区张家坡村,近百户房东主动给因疫情不能返城的房客减免房租,预估减免房租达20万元(住房租赁)。对此,大家各有说辞,有人认为此次疫情属于不可抗力,自身也因停业或无法返城使得先期的合同目的无法实现,故应当予以减免;也有人认为事态百样,不可一概而论,更不能站在道德的制高点上慷他人之慨,减免是情分,不免是本分。那么,主张减免疫情期间的租金是否具有法律依据呢?以下我们做一分析:

  01、新冠肺炎是否属于“不可抗力”,房屋的承租方可否以此为由向出租方主张减免租金?

  《合同法》第117条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《合同法》第118条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”


  本次疫情是否构成承租方不可预见、不能避免且不能克服的不可抗力?不可预见强调对某一事件的发生常人无法预先洞察,不可避免强调行为人尽其所能仍旧无法避害,不能克服强调行为人已尽人事仍旧无法克服既成的客观损害。形式上新冠肺炎似乎确属不可抗力,承租方大可以此为由向出租方主张减免租金,但在具体案件中需具体问题具体分析,不仅在性质上要区分商铺租赁与住房租赁,而且在具体案件中也要考虑到租期长短的不同。


  首先,对于商铺租赁者来说:自疫情防控阻击战打响以来,各地餐饮娱乐等公共场所多受行政举措所迫而停业关门。对此种情形,承租者的确无法预见、无法避免且无法克服故援引不可抗力规则请求减免租金,似乎情有可原。倘若并非行政强制而停业关门,仅是由于疫情期间客流剧减、市场波动所致损失,应属于正常的商业风险不能适用该规则。至于租期的长短在商铺租赁中似乎影响不大,毕竟商业社会收益与风险并存,不能因为短期租赁更加注重当时的市场环境而予以倾斜保护。其次,对于住房租赁来说:因春节假期返乡过年或外出旅行,后因疫情期间的人流管控而滞留外地,致使房屋空置且收入减少,但由于政府颁布了各项惠民政策扶持小微企业,企业也随机应变多已推行“线上办公”,公民的基本收入仍有保障,假期房屋空置也属正常。故虽受疫情影响但尚属风险社会的合理波动,不可以此为由请求减免租金。但住房租赁事关公民温饱,仍需具体问题具体分析,应进一步考虑到租期的长短,笔者认为社会生活瞬息万变,长期的住房承租者对于疫情等社会风险当具一定的预见性,但短期的临时租赁(以不足6个月为参考)其目的单一、直接,此种情形若由于疫情缘故致使房屋长期闲置,应属不可抗力。最后,在“非典”疫情后些许商铺承租者请求减免租金的案例中多数法院予以支持,其观点上有认可疫情属于不可抗力的,但多依据事实,基于公平原则的考量而对双方当事人的利益予以平衡。还需注意的是若确要以不可抗力为由望减免租金,无法如约履行的当及时告知对方,避免损害的扩大。


  02、新冠肺炎的突发是否属于合同履行中的“情势变更”,房屋的承租方可否以此为由向出租方主张减免租金?


      《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第 26 条规定:“合同依法成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”


  对此,本次疫情是否构成合同履行中的情势变更?新冠肺炎自湖北武汉席卷全国,其速度之快,影响之广超乎我们的想象,全国各省区均陆续启动了重大突发公共卫生事件一级响应,为防控疫情采取了诸多强制举措,不免会导致宏观政策调整、市场异常波动、供需失调等。此类事实并非一般的商业风险而是我们所无法预料、更无过错可言的。对尚在租期内的商铺租赁来说,倘若继续如约履行势必会显失公平,故符合合同履中情势变更的条件。但对于住房租赁是否适用,还应以租期的长短为别而具体问题具体分析。


  首先,对于尚在租赁期间的商铺承租者而言:新冠肺炎的突袭,使得原本应是旺季的春节假期不复过往,遭受巨大的经济损失,笔者认为该状况下,无论是严


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