房产对于普通老百姓来讲，都是一辈子的事情，买一套房或出售一套房地产去买新房，半辈子积蓄投进去，不得不慎之又慎，然而，很多朋友在买卖房屋时没有考虑的太细，或者过于相信中介，想当然的认为居间方会保证房屋买卖顺利完成，最终发生纠纷，风险小一些的浪费时间、费用去维权，风险大一些的甚至房子没拿到，钱也没了，或者房子被人转移了但是房款却只收到小小的一部分甚至一分未收，让开心的事变成一辈子阴影，如何避免合同风险，是每一位二手房买卖当事人必须慎重考虑的。

作为在金华地区长期从事房地产实务研究的房地产律师，经常能收到关于房屋买卖合同纠纷的咨询，而咨询的很大一部分，就是在签订房屋买卖合同时，到底如何确定买卖双方，有些是亲属如父母子女代签，有些是非亲属代签，有些提供了委托书，有些没有任何手续，有些是中介代签，有些只签了共同权利人中的一人，各种情形都有，哪种情形是有效的呢？

首先我们要知道，民事合同具有相对性，也就是说合同只对当事人各方具有法律约束力，因此，我们签订房屋买卖合同的对方应当确定为真正的买方或者卖方，也就是权利义务的享有和承受方，卖方应当为房屋所有权人，房屋所有权人一般是房产证或不动产登记证上登记的权利人，如果卖方已经结婚，应当要求其在合同上签字确认，否则也容易因共有权人未同意导致合同无法履行。买方应当确定为直接接受过户的人，要求是真正的买方，现实中很多人利用信息优势炒房，合同签订后马上寻找新的买家，合同中甚至要求过户至第三人名下，这种买方往往自己没有能力履行，赚取差价，对于卖方来说这种行为风险特别大，尤其是房价波动幅度较大时，还有可能涉嫌税务犯罪。

其次，如果买卖一方不在现场，由家属或受托人代签房地产买卖合同协议，是否具有法律效力？无论如何，金华房地产律师还是建议务必要本人面签，因为房子不是小事情，如果中间出现舞弊，极易产生纠纷。如果确实不能面签，由家属或代理人代签的，应当要求提供授权委托书及身份证复印件，并核实授权委托书的真实性，比如电话联系，微信视频确认等，如果这个环节出问题，可能会导致合同效力问题，甚至转为刑事案件。

第三，对于面签的，应当核实双方身份证原件，查看不动产登记证原件并留存复印件，签字捺印时要关注签字捺印过程，不能带回签字，实务中经常会出现签字不是本人亲笔签的情况，这种情况要杜绝。

本文作者，章福阳律师，浙江金正大律师事务所副主任，电话15088200295。主要服务于金华市、义乌市、东阳市、兰溪市、武义县、浦江县、永康市及周边地区。

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